贷款与财富
18613184186 中新财经记者 左宇坤 报道，二手房交易流程和成本近期发生了重大变化。传统交易方式中的“货款交付”在二手房交易中往往不再适用，因为卖方往往尚未还清购房贷款。为解决这一问题，除了通过第三方进行“赎楼”，是否能够有一种更加高效、安全且低成本的方式呢？
在多地积极探索开展不动产“带押过户”服务的基础上，两个部门近期发文明确全面推进“带押过户”，这一模式也将得到更广泛的推广。这是个好消息，将助力楼市迎来“小阳春”。
按照诸葛数据研究中心的监测数据显示，今年3月，一线城市的房价继续上涨，而二线和三四线城市的房价则呈下滑趋势。诸葛数据研究中心的高级分析师陈霄表示，展望二季度市场，市场热度如何还需要观察是否有实质性的利好政策支持，因为仅仅依靠之前积压的需求很难支撑市场的长期回暖。
好消息很快传来，自然资源部与中国银保监督管理委员会联合印发了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），对协同做好不动产“带押过户”作出了全面的部署。这意味着“带押过户”从地方性试点走向了全国范围的常态化推进。
根据中指监测数据，2022年以来全国已有超过百个城市出台了二手房“带押过户”政策，其中包括深圳、济南、大连等省会城市和计划单列市。此外，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已全面开展二手房“带押过户”。
《通知》发布后，北京也立即跟进。根据北京银保监局和北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布的通知，从今年3月31日开始，居民在出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可以在原抵押权未解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，并且买卖双方可以在不同银行贷款，以降低居民住房交易成本。
而北京的“带押过户”政策的创新之处在于兼容跨行贷款。易居研究院研究总监严跃进认为，从购房者的需求来看，北京的做法更适应不同种类的购房和贷款需求。各城市在“带押过户”流程设计和基础设施建设方面的持续努力，将有助于更好地推行这一模式。
加速交易，利好买卖双方
近期，多数原业主在房贷尚未偿还完毕的情况下，便急于出售房产，尤其是在旺季如学区房置换时，担保公司亦频繁接到大量“赎楼”业务。据房产中介李先生透露，所谓的“赎楼”或“过桥”交易存在两个主要弊端：一是手续复杂，需等待解押后方可进行交易，时间短则需等候一周以上，甚至有时长达数月；二是费用较高，在解押过程中需计算每日利息，并加上担保公司的“手续费”，若一切顺利，利息可能高达3%左右。
李先生认为，当前二手房市场总体存量相对较高，“带押过户”无疑是一项可节约时间和资金成本的利民措施。他预测，除了现有的房源交易将加速流通外，市场上的挂牌量也将进一步增加。
就在不久前，浙江的高先生刚刚完成了“带押过户”的手续办理。他向记者表示，原本计划提前偿还房贷，但在预约后发现需要较长的等待时间。后来，他了解到“带押过户”的模式后，顺利将尚未偿还完毕的房产出售。
高先生介绍，办理“带押过户”非常迅捷，仅需数个工作日即可完成过户手续。操作流程相对简单，当地住建局会设立资金监管账户，用于资金拨付，并具有较高的安全性。此外，计算利息时均按当前的新利率进行，买房人不会因此受到损失。
他认为，“带押过户”对于二手房买卖双方而言都是利好消息，交易过程更为简化，许多此前犹豫不决的人可能会决定进行交易，市场活跃程度也将出现提升。他相信，随着更多支持政策的推进，这一模式将得到进一步完善。
核实认真，警惕潜在风险
“带押过户”作为一种交易方式，在降低交易成本、减轻交易风险、简化二手房交易流程、缩短交易周期等方面具有一定优势，有助于活跃二手房交易市场，促进换房需求的快速释放，也对新房市场形成支撑。根据中指研究院市场研究总监陈文静的观点，政策的进一步推进和扩大，可能对当前的房地产市场产生积极的推动作用。
当然，这种新模式也会带来新的风险。前述《通知》特别提到，根据地方的试验和探索，主要形成了抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式和抵押权变更模式等三种“带押过户”模式。各地应结合当地实际情况，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富和发展。尤其是在涉及不同贷款方的业务时，鼓励各地积极引入预告登记制度，以防止“一房二卖”和抵押权悬空等风险。
据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，“在技术层面上，通过预告登记和公证可以提前确定交易，防止‘一房二卖’以及抵押权无法落实等问题。此外，金融机构和不动产部门可以根据各自的需求来完善交易流程。”他认为，《通知》中提出的三种模式实际上是结合不同需求提出的三种可行方式，有助于保护各方权益。
对购房者来说，除了核实拟购买房屋是否能够采用“带押过户”方式外，还要注意控制整个流程，确保所有流程都精细执行。涉及的银行或抵押权人必须进行充分沟通和落实，以避免不必要的时间差。作为卖方，也需要提前核实购房者的个人信用情况，确保其未来的贷款能力，并避免后续贷款出现问题，导致无法及时返还贷款和解除抵押。(完)
来源：中国新闻网